万科事迹下滑，行为第一大鼓舞的深铁集团，首当其冲。

中房报记者许倩丨北京报谈

深铁集团正面对浩大财务挑战。

近日，深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团”）露馅2024年三季报，前三季度营业收入为122.96亿元，同比增长37.2%；但净利润为亏欠80.74亿元，较昨年同时5.77亿元的亏欠面不息扩大。这是深铁集团2015年以来最大亏欠记录。

深铁集团的亏欠，与客流量关系不大。比较于往年，本年上半年，深圳地铁的客流量蜕变高。是什么酿成了深铁集团的巨亏？

财报数据走漏，深铁集团前三季度投资收益为-48.53亿元，主要为对子营企业和合作企业的投资亏欠；而昨年同时，深铁集团竣事了37.21亿元的投资收益。

深铁集团以前以“站城一体化”模式和房地产投资而著明，如今，房地产商场的低迷对其酿成了严重冲击。尤其是万科事迹下滑，行为第一大鼓舞的深铁集团，首当其冲。

本年前三季度，万科包摄母公司鼓舞净利润为-179.43亿元；深铁集团对万科握股比例为27.18%，这部分股份对应损益为-48.77亿元。

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曾是“最赢利”的地铁公司

深铁集团诞生于1998年，是深圳市国资委直管的国有独资大型企业，被商场称为“最赢利的地铁公司”“最会搞副业的地铁公司”。

2020年，深铁集团竣事营业收入208亿元，净利润111亿元；统计范围内的其他21家地铁公司净利润之和为106.35亿元，不足深铁集团一家公司的利润。那时是它的高光技艺。

2020年，获得政府补贴数额最高的是北京、成皆的地铁公司，补贴分手为104.6亿元和91亿元；而深圳地铁仅获政府补贴0.36亿元，其盈利主要依靠房地产开辟和投资。在其208亿元营业收入中，近150亿元来自房地产收入，占比超70%。

从净利润111亿元，到亏欠81亿元，深铁集团到底阅历了什么？

深铁集团网站曾公布了2007～2023年度盈利情况：2006～2009年频年亏欠，最多的时辰是2007年度，亏了2.81亿元，这时代的亏欠与地铁种植迢遥投资相关。

蜕变在2010年莅临，这一年公司净利润“转正”。到了2019年度，净利润达到116.67亿元的历史新高。与同业比较，深铁集团的净利率亦然额外高的。2017～2020年其净利润率分手高达47.17%、63.88%、55.58%、53.3%。

这背后有一个要道决议：2017年，深铁集团破耗约664亿元从华润、恒大等10家企业手中收购了万科29.38%的股权（32.43亿股股票），其中银行贷款445亿元（年利率越过4.5%）。那时房地产商场一派闹热，万科又是行业标杆，这一投资举止在那时看是合算的。

这之后，对万科投资带来的股息，成为深铁集团积年利润总数的主要来源之一。

2019年，深铁集团营业收入209.9亿元，减去本钱用度后的营业收入仅1.26亿元，但来自房地产、地盘与物业收入等方面的投资收益高达117.2亿元，其占营收比重超70%，其中很大部分恰是投资万科孝敬的。2020年，深铁集团获得的投资收益达到116亿元，当年净利润111亿元。

启航点几年，万科股价涨势可以，市值一度越过4000亿元。2017～2022年，深铁集团累计从万科分成192亿元。

但之后，深铁集团的投资收益启航点下滑，净利润也随着下滑。数据走漏，2021～2023年度，深铁集团营业收入逐年飞腾，但净利润频年下滑，分手为28.9亿元、8.66亿元、7.89亿元，投资收益分手为64亿元、67.87亿元、47.98亿元，下落幅度之大惊东谈主。

这三年，房地产行业插足深度退换之中。2023年度，由于商场变动和筹谋形势，万科不派发股息，不送红股；本年上半年这一情况仍然延续。

万科股价也在全辖下滑。收尾2024年11月11日收盘，万科报收于9.3元，总市值1110亿元，深圳地铁所握万科股票市值现约301亿元，较7年前收购价缩水一半以上。

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堕入亏欠

本年上半年，深铁集团正经步入亏欠区间。

上半年，深铁集团营业收入92.99亿元，同比飞腾50.95%；包摄母公司净利润为亏欠37.93亿元，为10年来初次。对净利润影响大的几个主义中，营业本钱达88.75亿元，同比增长38.04%；财务用度达26.42亿元，同比增长34.31%；对子营企业和合作企业的投资收益为-26.34亿元，同比下滑199.91%。

本年前三季度，深铁集团净利润亏欠80.74亿元，亏欠面进一步扩大。

事迹恶化，影响了深铁集团的融资。

本年8月26日、27日，深铁集团分手发布2024年度第一期、第二期超短期融资券关连刊行公告文献，刊行金额分手为15亿元和14亿元，拟全部用于偿还有息债务。

然而，两天后的8月28日，深铁集团再次公告称，由于近期商场波动较大，公司决定取消第一期超短期融资券的刊行，退换后的刊行安排另行公告。

这种情况下，深铁集团还要为万科“输血”。

本年4月，万科旗下中金印力耗尽REITs上市，刊行范围32.6亿元，深铁集团行为运行战术投资东谈主，认购份额近30%，金额约10亿元；5月，万科挂牌转让深圳湾超等总部基地生意地块，成交价22.35亿元，竞得东谈主是由深铁集团与深圳百硕投资组成的联接竞买方。

深铁集团现时边临的财务逆境，很猛进度上反应了其业务模式对房地产的高度依赖。站城一体化开辟板块和地铁运营是深铁集团营收来源的两大主要板块，近三年来前者营收占比越过58%，而地铁运营一直处于亏欠情状。比如，2023年，深铁集团的地铁铁路运营及盘算推算板块毛利率为-23.06%，站城一体化开辟板块毛利率则高达37.4%。房地产商场下行例必对其酿成浩大冲击。

IPG中国区首席经济学家柏文喜以为，深铁集团莫得把“地铁地产”模式中的具体操作筹谋好，莫得预留填塞的财务安全空间，再加上遭受地产下行周期与行业深度退换，酿成事迹巨亏。但这并不虞味着“地铁地产”模式的失败，因为地产与地铁组成了很好的互动性价值组合，具有相互加握与普及的效应，以地铁站点为中枢的TOD模式亦然我国地产发展的进犯标的。

广东省城乡筹谋院住房政策接头中心首席接头员李宇嘉示意，国内不少地铁公司皆与深铁集团不异，以前靠着地铁推动把握住宅地价和房价飞腾，来竣事这种盈利，弥补荣华运营本钱带来的亏欠。将来握续潜入开辟站城一体化，挖掘生意价值，对地铁公司相配进犯，是竣事盈利的进犯样式。

清华大学交通接头所副长处杨新苗则以为，地铁跟房地产“绑缚”这一模式，可能随着形势发展起到的作用越来越小，城市轨谈交通还获取到洽商奈何竣事降本增效这一层面上。

值得贯注的是，深铁集团仍在积极拿地。据克而瑞统计，2022年，深铁集团以165.8亿元拿地金额居行业第26位；2023年，其拿地金额缩减至37.3亿元，滑落至78位；但本年前10个月，其拿地金额为89亿元，一跃升至19名。